Les relations de voisinage sont régies, en partie, par le code civil et ne relèvent pas du domaine de l’urbanisme.
Cependant, voici un rappel de certaines règles.
1 - A-t-on le droit de construire en limite séparative ?
Tout propriétaire a le droit de construire sur son propre terrain, jusqu’en limite de propriété, sans besoin de l’accord du propriétaire voisin.
Attention : il est cependant prudent de vérifier au préalable l’exactitude de la limite séparative, car tout dépassement de celle-ci (même de quelques centimètres) constitue un empiètement sur le terrain voisin. Le propriétaire voisin pourra alors exiger la démolition de la construction en saisissant le tribunal de grande instance.
Outre le respect de ces règles de droit civil, toute construction doit par ailleurs se conformer aux règles d’urbanisme.
2 - Dans quelle mesure peut-on construire un bâtiment contre un mur mitoyen ?
Chaque copropriétaire d’un mur mitoyen dispose, sur celui-ci, d’un libre droit d’usage à condition de ne pas commettre d’acte susceptible de nuire aux droits de son voisin.
Ce principe d’équilibre s’applique dans le cas d’une construction contre un tel mur, à travers la combinaison des articles 657 et 662 du code civil. Ces deux articles, qui peuvent au premier abord apparaître contradictoires, sont en réalité étroitement complémentaires : les facultés accordées par le premier ne peuvent s’exercer que dans les conditions posées par le second.
Les travaux de construction, parce qu’ils risquent, de par leur nature, de compromettre la solidité du mur doivent ainsi être précédés du consentement du voisin. Celui-ci doit être avisé du projet, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. S’il est possible, cet accord devra faire l’objet d’un écrit précisant clairement les travaux à réaliser, afin d’éviter toute contestation ultérieure.
- Si le voisin oppose un refus, le copropriétaire constructeur peut saisir le président du tribunal de grande instance pour demander la désignation d’un expert qui sera chargé de déterminer si les travaux peuvent être envisagés sans nuire à la solidité du mur et de proposer des solutions techniques. L’expertise est alors aux frais de la personne qui y a intérêt, à savoir le candidat constructeur.
- Le voisin peut encore contester les conclusions de l’expert et demander une contre-expertise. Il ne reste plus, en cas de désaccord persistant, qu’à engager une action au fond devant le tribunal de grande instance.
- Enfin, si l’accord du voisin n’a pas été requis pour autoriser la construction, ce dernier peut légitimement engager devant le tribunal de grande instance une action possessoire : si les travaux sont sur le point de commencer, c’est l’action en dénonciation de nouvel œuvre qui doit être introduite ; si les travaux ont débuté, il faut réagir dans l’année en engageant une action en complainte. Le tribunal de grande instance peut ainsi ordonner la suspension ou la démolition de la construction.
À noter : parce qu’elle risque de mettre à mal la tenue du mur, la dcémolition d’une construction attenant à un mur mitoyen doit également être précédée de l’accord du voisin, et être accompagnée des mesures nécessaires pour éviter tous désordres (infiltrations, dégradations...).
Attention : il s’agit de règles de droit privé. La construction et la démolition d’un bâtiment sont également soumis à des règles d’urbanisme qui peuvent restreindre le droit de construire en limite de propriété et doivent être précédées d’autorisations administratives (permis de construire ou de démolir, déclaration de travaux).
Textes de référence Code civil, article 657 et article 662.
3 - Peut-on réaliser des ouvertures dans le mur d’une maison jouxtant immédiatement le terrain voisin ?
Il n’est pas permis de pratiquer des ouvertures classiques (fenêtres, balcons...) dans un mur construit en limite séparative : par hypothèse, de telles ouvertures constituent des vues droites au sens du Code civil, qui imposent une distance d’au moins 1,90 mètre entre le mur et la limite du terrain.
Toutefois, le Code civil donne la possibilité d’aménager des « jours de souffrance », qui doivent respecter les contraintes suivantes : ils doivent être constitués d’un châssis fixe (non ouvrant) et de verre translucide et non transparent de façon à ne laisser passer que la lumière pour éclairer le lieu où ils sont pratiqués en interdisant le regard chez autrui, garni d’un treillis de fer ; ils doivent être placés à 2,60 mètres au moins au-dessus du plancher en rez-de-chaussée et à 1,90 mètre au moins au-dessus du plancher en étage. Leur dimension n’est pas réglementée.
L’aménagement de jours dans un mur situé en limite séparative mais non mitoyen ne nécessite pas l’accord du voisin. Toutefois, il s’agit d’une simple tolérance qui ne donne pas lieu à l’établissement d’une servitude et n’empêche pas le voisin, en cas de besoin et sans intention de nuire, d’édifier une construction susceptible de masquer l’ouverture.
Les juges apprécient au cas par cas, sur des considérations de fait, la qualification des ouvertures alors même qu’elles sont pratiquées sans respecter strictement les contraintes précisées ci-dessus. Il est tenu compte principalement de la possibilité ou non de regarder sans effort particulier, de manière constante et normale, sur le terrain voisin.
Par exemple : il a notamment été jugé que des pavés de verre ne constituent ni des jours ni des vues au sens du Code civil et ne sont donc soumis à aucune des dispositions s’y appliquant.
Textes de référence Code civil, article 676 et article 677.
4 - À quelle distance d’une propriété voisine a-t-on le droit d’établir des plantations ?
Par plantations, on entend toute espèce d’arbres, arbrisseaux ou arbustes. Sont exclues les plantations en espaliers dès lors qu’elles ne dépassent pas la crête du mur. À défaut de règlements particuliers ou d’usages locaux constants et reconnus qui, toutes les fois où ils existent, priment sur la loi, il n’est permis d’avoir des arbres, arbustes ou arbrisseaux qu’à une distance minimale de 0,50 mètre de la limite parcellaire. La hauteur des plantations ne peut alors excéder 2 mètres ; cette limite disparaît lorsque les plantations sont établies à au moins 2 mètres de la limite des propriétés. À noter, quelques précisions d’ordre pratique : on mesure toujours les distances à partir du milieu du tronc ; les hauteurs sont comptées depuis le sol où l’arbre est planté jusqu’au point le plus élevé de l’arbre ; il est donc fait abstraction des éventuelles différences de niveau entre terrains voisins.
Textes de référence Code civil, article 671.
